I 2019 jobbet jeg som fabrikkarbeider. I dag er jeg eiendomsmillionær med verdier for 70 millioner. Jeg utvikler nå eiendom på fulltid og driver en håndfull selskaper. Når jeg startet opp hadde jeg ingen kunnskap om eiendom. Ikke har jeg relevant utdannelse, faktisk har jeg ikke høyere utdannelse i det hele tatt. I dette blogginnlegget vil jeg fortelle historien om hvordan jeg startet med to tomme hender og det siste tiåret har bygget opp eiendomsporteføljen.
Historien om hvordan jeg skalerte eiendomsporteføljen min er blitt bok. Den kan du se her. I dette blogginnlegget oppsummerer jeg reisen min fra fabrikkarbeider til eiendomsmillionær i korte trekk.
Jeg er en helt ordinær mann i 30-årene. Har samboer og to barn. I oppveksten likte jeg fotball og på skolen likte jeg matematikk. Jeg er utdannet biloppretter, men har jobbet på fabrikk store deler av min yrkeskarriere. Ikke er jeg spesielt smart, ikke kommer jeg fra en rik familie og ikke har jeg noen unike evner.
Inntekter og verdier
Det som derimot skiller meg fra andre vanlig folk er eiendomsporteføljen jeg har bygget opp. Første kjøpet gjorde jeg som tjueåring. Min første utleiebolig kjøpte jeg i en alder av 26 år. Deretter har det blitt et titalls eiendomskjøp gjennom de siste åtte årene. Jeg sitter i dag med en eiendomsverdi på ca. 70 millioner kroner. Det er fordelt mellom eiendomsselskapet mitt, ca. 45 millioner, og enhetene jeg har privat, ca. 25 millioner. Noen av enhetene privat har delt eierskap med min samboer. Gjelden min er på 46 millioner.
Årlig får jeg inn 2.875.000 kroner i brutto leieinntekter. Av de kommer 62.000 kroner i måneden fra enhetene mine privat og 177.500 kroner fra selskapet mitt. I praksis lever jeg av de private leieinntektene mine. I 2019 hadde jeg 21 millioner i eiendomsverdi og satte meg et ambisiøst mål. Innen 2025 har jeg som mål å nå 120 millioner i eiendomsverdi. Det er optimistisk, men gitt dagens tempo og utvikling i eiendomsporteføljen er det innenfor rekkevidde.
Det er flere tilfeldigheter som har inntruffet og hjulpet meg i oppbyggingen av eiendomsporteføljen. For det første har boligmarkedet vært jevnt stigende de siste ti årene. For det andre har rentene vært minkende. Kombinerer du stigende boligmarked, lave renter og høy belåning er det mulig å skape større verdier på et tiår i eiendomsmarkedet. Det har jeg gjort. Skulle eksempelvis renten bli høyere og markedet minkende, blir veien ti år lengre. Kanskje blir den ikke oppnåelig i det hele tatt.
Den første kronen
Jeg vokste opp på et lite sted utenfor Drammen på 90-tallet. Skulle det gjøres noe praktisk arbeid, var jeg klar. Plenklipping, bilvask og luking av blomsterbed var typiske oppgaver. Jeg gjorde alt, ingen jobb var for stor eller for liten. Når jeg tenker tilbake har jeg alltid interessert meg for å jobbe. En motivasjonsfaktor har vært å få lønn for strevet. Noen ganger har det vært motivasjon nok å hjelpe andre. Ikke har jeg hatt noe stort behov for å bruke penger, men å tjene de var en stor glede i seg selv. De fleste pengene gikk på sparegrisen. Uten at jeg hadde noen klare tanker eller tydelige sparemål.
Husker godt da pappa hadde med store pakker med CD-er hjem. Det var på den tiden hvor man kunne kopiere innholdet og brenne CD-ene. Som den lille entreprenøren jeg var, så jeg en markedsmulighet. Fant ut hvilke sanger som var populære på skolen, slengte de sammen i en miks og brente CD-er i stor skala. På mistenkelig vis minsket CD-lageret til pappa med tilsvarende antall CD-er jeg solgte. Tok 20kr CD-en og profittmarginen min lå på 100%. Av den enkle grunn at CD-ene ble rappet fra pappa. Da jeg måtte gå over til lovlig innkjøp sank profittmarginen, men fortsatt lå den på 50%. En del tikroninger ble tjent. Det ga mersmak.
Gjennom videregående skole var lysten til å tjene penger høyere enn lysten på å skrive norskstil. Skolen har nok aldri passet meg. Jeg har verken vært spesielt glad i å lese eller skrive. Sett i ettertid er jeg nok mer en praktiker. Det fikk jeg prøvd ut når jeg jobbet på den lokale fabrikken. For at arbeid skulle være mulig uten tilsyn fikk jeg akkordlønn. Det var en gunstig ordning for fabrikken. Skulle vanlig ansatte jobbe i helgen hadde de krav på overtidsbetaling, det fikk aldri jeg. Samtidig forstod jeg at her kunne ting effektiviseres ved å jobbe systematisk. Siden lønnen var akkordbasert og økte i takt med produsert volum motiverte det meg sterkt og jeg satt igjen med en høy lønn, alderen min tatt i betraktning. Har reflektert i etterkant hvor viktig det faktisk var å komme i gang med jobb og tjene egne penger. I starten er høy inntekt og høy sparerate viktig. Jo raskere du tjener den første millionen og får den investert, jo bedre. Tid kan både være til din fordel og til din ulempe.
Min første utleieleilighet
Jeg hadde ingen gjennomarbeidet plan på hvor og hvordan jeg skulle få meg utleieleilighet. Jeg hadde kjøpt egen primærbolig noen år tidligere og var motivert for mer. Sett i etterkant var jeg veldig amatør. Overrasket over at jeg fikk det til. Samtidig må jeg jo ha gjort noe riktig. Tror det handlet om stå-på-vilje og nøkternhet. Jeg jobbet mye, samtidig som forbruket mitt også var unormalt lavt. Det er tall banken liker å høre.
Arbeidsdagene på fabrikken ble ofte lange. På en dag kunne jeg først gå i gang fra klokken 06:00 til 16:00, deretter en rask tur hjem for å spise middag, før det var tilbake kl. 17:30 til 21:30. Hvis det var muligheter, fikk jeg inn noen timer i helgen også. Gjennomsnittlig jobbet jeg 75 til 85 timer i uken på det meste. Etter å ha dedikert livet mitt til jobb i 2012, møter jeg opp med lua i hånda i banken våren 2013. Det året tjente jeg mer enn alle jeg kjente på min alder. På den tiden visste jeg lite om hvordan banken tenker og beregner risiko. Med et smil om munnen og snakketøyet i orden var banken imponert og ga meg finansieringsbevis på inntil 2,8 millioner med sikkerhet i primærboligen. Kjøpet er en historie i seg selv, da jeg kjøpte leiligheten usett og senere fikk ingen leietakere på visning.
Den detaljerte historien om milliongjeld og ingen på visning har jeg gjenfortalt i boken min.
Utvidelse og skalering
I ønske om utvidelse til utleieenhet #2 fikk jeg avslag fra banken. Avslaget føltes urimelig. Jeg hadde nedbetalt bolig, utleieleilighet med grei kontantstrøm og et minimalt forbruk privat. Jeg valgte derimot å fokusere på løsninger fremfor problemer. Gikk fra bank til bank på jakten etter nytt finansieringsbevis. Til slutt fikk jeg det gjennom, men størrelsen på finansieringsbeviset holdt ikke til Oslo. Jeg siktet derfor mot Drammen, hvor prisene var lavere.
Slik skalerte jeg utleieporteføljen privat kjøp etter kjøp. Utlånsforskriften og bankens utlånevilje til en fabrikkarbeider satte derimot etterhvert stopper for veksten. For å skalere videre realiserte jeg en del eiendommer for å frigjøre kapital. Kapitalen brukte jeg som egenkapital i mitt nystartede selskap. Her kunne jeg skalere uten inntektsbegrensning. Samtidig merket jeg arbeidsmengden på fabrikken.
Da helgene ble dedikert til eiendomsflipping var timeplanen full. Det gikk på bekostning av familie. Min første sønn var fylt tre år og han hadde fått en lillebror. Jeg ønsket å bruke mer tid sammen med familien. Med den opparbeide kontantbeholdning og press mellom jobb og familietid stod jeg overfor et valg. Jeg valgte å ta steget over som eiendomsinvestor på fulltid.
De siste to og halvt året har jeg jobbet fulltid med eiendomsinvesteringer. Litt enkelt beregnet, fratrukket inngangsverdien, har jeg skapt eiendomsverdier for 7.800.000 kroner siden oppstart. Kontantbeholdningen har også økt i selskapet etter gevinst fra oppussingsprosjektene, hvorav et millionbeløp er reinvestert i oppstartsselskapet Solgt.no. Totalt er det skapt verdier for ca. 10.000.000 kroner. Fordelt utover blir det omtrentlig 4.000.000 kroner per år i de to og et halvt årene jeg har drevet selskapet.
Kunnskap om eiendom og utleie
Da jeg begynte med eiendom og utleie savnet jeg noen som kunne svare på spørsmålene mine. Samtidig likte jeg ikke å lese tykke lærebøker. Derfor har jeg skrevet min egen. Jeg tror dette blir boken for deg som ikke liker bøker. I stedet for å skrive som en lærebok med alle regler og formaliteter i kronologisk rekkefølge, skriver jeg en historie. Min historie. Regler og formaliteter tas naturlig opp underveis. Det gir kontekst, som jeg tror vil gjøre det lettere å forstå.
Det er også mitt insentiv og min motivasjon for å skrive boka. Gi den hjelpen jeg selv kunne trengt. På Twitter har jeg noen tusen følgere med kontoen @Kfrihet og får et titalls meldinger daglig med eiendomsrelaterte spørsmål. Inntil nå har jeg svart alle personlig. Jeg ser derimot at svarene mine varierer i lengde avhengig av hvor mye tid jeg har tilgjengelig. Ved å skrive en ordentlig og gjennomarbeidet bok vil jeg kunne henvise til denne når folk stiller spørsmål. Jeg vil fortsatt svare på Twitter så langt tiden strekker til, men ser på boken som et gjennomarbeidet produkt som gir bedre svar.
Deler info fra innsiden
Tror dette kan bli årets ærligste bok. Jeg deler mye. Der andre investorer holder kortene tett til brystet legger jeg frem alle kortene mine. I tillegg forklarer jeg deg hva kortene betyr og hva jeg tenkte da jeg satt med de på hånden. Og når jeg mener at jeg deler mye, så mener jeg nesten alt: Fremgangsmåten til finansieringsbevis, vurderinger i budrunder og erfaringer etter kjøp med mer. Jeg deler både hvilke rentesatser jeg har og i hvilken bank jeg har fått renten i.
Jeg fokuserer på oppstartsfasen og mine 10 første privatkjøp. Boken fås kjøpt både i fysisk og digital variant her. God lesing.